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房價現“內生性”調整:住建部分類指導樓市調控

來源:未知 作者:澳門葡京 人氣: 發布時間:2014-03-01
摘要:另據中國指數研究院發布的百城數據顯示,溫州、鄂爾多斯(行情,問診)、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環比下調。 實際上,即使是在2013年連續漲幅超過20%的四大一線城市,2014年的市場開局亦不同往日。 北京龍熙房地產開發有限公司副總經理孟慶福表示,在自
另據中國指數研究院發布的百城數據顯示,溫州、鄂爾多斯(行情,問診)、蕪湖等37個城市的房價在馬年首月環比下調。

實際上,即使是在2013年連續漲幅超過20%的四大一線城市,2014年的市場開局亦“不同往日”。

北京龍熙房地產開發有限公司副總經理孟慶福表示,在自住型商品房大量推出,樓市購買力在前兩年大幅透支的情況下,北京2014年的樓市也不是很樂觀,目前開發商的項目就是搶跑上半年,因為下半年市場走勢,誰都說不好。

吉林快3走势图1000期 www.egnhh.com 國家統計局的數據亦顯示,北京的二手房房價1月環比下調0.1%,這也是20個月來的首次下跌。

  蘭德咨詢總裁宋延慶把本輪市場調整的行為稱為內生性的調整,“和08年的一波受外部影響,下調價格的情況不同,本輪部分城市、部分房企的調價行為,更多的是基于市場判斷的一種主動行為。”

  在中國房地產協會副會長朱中一看來,這種由市場調節房價的情況是房地產市場回歸健康、平穩的一個重要表現。隨著房地產調控也將逐步從行政性調控向市場化調控的過渡,市場的內生調節效果將更為明顯。

  一位接近住建部的人士向21世紀經濟報道介紹,和2013年強調落實房價目標不同,截止到目前,住建部并未明確下發要求各地制定新的房價目標并落實,所謂的2013年的房價目標亦不了了之。

  與此同時,住建部對2014年樓市調控的要求是,房價上漲壓力大的城市,要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施,增加住房用地和住房有效供應;商品房存量較多的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。

  被放大的杭州降價

  雖然位于杭州城北的德信·北海公園以及對面的天鴻·香榭里的前后降價項目被輿論解讀為“杭州樓市即將崩盤”的一個論據。但從市場表現來說,上述兩個項目無疑是大贏家。

  2月28日,21世紀經濟報道記者致電上述兩項目售樓處了解到,截止到目前,德信·北海公園15800元/平方米的特惠價清盤和天鴻推出的1.38萬元/平方米均售罄。

  不過,截止到目前兩個贏家的主動性降價的行為,并未鋪開至整個杭州市場。

  21世紀經濟報道記者致電杭州市區的多個項目了解,不會跟進,短期內沒有降價的打算,融創、恒大、綠城亦在接受本報記者采訪時表態短期內并無降價打算。

  “可以這么說,杭州項目降價的情況,被過度解讀了,”作為當事一方,德信集團常務副總裁費中敏不斷強調,德信的策略就是“不賣高價房,追求高周轉”,這純屬一家企業在戰略布局升級過程的個別案例,并不意味著我們對杭州房地產市場的未來沒有信心。

  據其介紹,就在德信北海公園價格調整當天,德信還在杭州錢江新城再拿下一塊土地,在幾天后又在杭州白馬湖的宅地出讓中競價到了最后一輪。

 

  在杭州有項目的旭輝董事長林中亦認為,杭州降價情況被放大,“從目前了解的情況來看,杭州的(降價)情況屬于個別樓盤,個別小開發商降價。”

  林中亦與杭州大的開發商都通過電話進行溝通,了解到大家對市場判斷亦比較樂觀,在三四月份不會進行降價。

  也因此,林中表示,上述兩項目降價的行為,短期內不會對市場造成較大的沖擊,同時也不會大范圍蔓延。

  杭州住房保障和房管局的一位內部人員亦告訴本報記者,杭州住房保障和房管局密切關注杭州樓市變化,目前來看,并無明顯崩盤苗頭。

  “就在6個月前,杭州還因為房價漲幅較快,被住建部約談,并隨后升級了杭州的房地產調控措施,”上述人士亦調侃,“沒想到半年剛過,杭州竟然成為了全國降價樣本。

  2013年11月,杭州市住房保障和房產管理局等七部門聯合發文出臺“杭6條”,其中包括加大20%的土地供應、提高二套房首付等。

  不過,年底出臺的“控房價”措施,并未阻擋2013年房價的整體漲勢,根據浙江省社科院區域經濟研究所給出的數據,2013年,全省房價均價上漲7%~8%,其中杭州的房價均價上漲約10%。

  庫存高企

  雖然杭州樓市風險被放大,但市場人士對于杭州的樓市的判斷依然謹慎。

  林中稱,短期內,旭輝不準備在杭州拿地,其中的一個重要原因,就是考慮到杭州的庫存情況。

  “為什么降價首先發生在杭州拱墅區的城北板塊?主要是因為拱墅區城北板塊供應量過大,那邊有十幾個樓盤。”林中表示。

  根據林中的判斷,庫存去化周期直接決定該樓市的風險,庫存去化周期在6-9個月,房價就有很大的上漲機會;9-10個月以上比較均衡,房價可以溫和上漲;但如果超過15個月,房價就會有壓力。

  2013年,杭州的土地供應較大,在全國排第三位。林中說,從杭州一月份的數據來看,這個城市的庫存去化周期是16.7個月。武漢、重慶、天津目前庫存去化周期都在16個月左右。相比之下,林中表示,目前上??獯嬡セ芷誚鑫?.7個月,北京大概只有7個月,所以房價上漲的幅度就比較大。

  實際上,即使因供需矛盾突出最被市場看好的北京,2014年的市場亦不復往日。

  以北京為例,網易房產數據研究中心數據顯示,北京1月份商品住宅共成交6908套,成交面積74.42萬平方米,成交套數、成交面積分別較去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也僅高于2012年1月的4473套,成為自2006年商品住宅開始網簽、近9年以來元月商品住宅銷量出現的第二低位。

  二手房市場同樣出現下滑趨勢,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量環比降20.1%,同比降55.2%。1月成交均價為29502元/平方米,環比下降1.87%。

  孟慶福稱,進入2014年,北京的確存在一個市場扭轉的問題,現在開發商都想搶上半年的市場,因為誰也沒辦法預判下半年市場如何。

  當然,孟亦強調,這并不意味著北京的房價會下調,只能說,市場的熱度在下降,開發商去化的速度將下降。


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